Tema 1113 do STJ: Base de Cálculo do ITBI e os Direitos do Contribuinte
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma das principais preocupações de quem compra, vende ou recebe imóveis. Durante muitos anos, inúmeros contribuintes foram surpreendidos por cobranças elevadas do ITBI, baseadas em valores arbitrados unilateralmente pelos Municípios, muitas vezes superiores ao preço real da compra.
Esse cenário começou a mudar de forma definitiva com o julgamento do Tema 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que fixou teses relevantes e favoráveis aos contribuintes. A decisão trouxe segurança jurídica, limitou abusos fiscais e abriu espaço para revisão e restituição de valores pagos indevidamente.
As três teses fixadas pelo STJ (Tema 1.113)
No julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), o STJ consolidou seu entendimento em três teses centrais:
1. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel
O STJ definiu que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel em condições normais de mercado, apurado no momento da transmissão, não se confundindo com o valor venal utilizado para fins de IPTU.
🔎 Ponto relevante: o valor venal do IPTU não pode ser utilizado sequer como piso mínimo para a cobrança do ITBI.
2. Presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, presumindo-se que reflete o valor real de mercado do imóvel.
Essa presunção somente pode ser afastada se o Fisco municipal:
- instaurar processo administrativo próprio;
- assegurar o contraditório e a ampla defesa;
- demonstrar, de forma concreta e individualizada, eventual subavaliação do imóvel.
Esse entendimento está em plena consonância com o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), que regula o arbitramento da base de cálculo apenas em situações excepcionais.
3. Vedação ao uso de “valor de referência” fixado unilateralmente
O STJ foi expresso ao afirmar que:
É ilegal a fixação prévia da base de cálculo do ITBI com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente pelo Município.
Na prática, isso invalida sistemas automáticos de cobrança que desconsideram o valor efetivo da compra e impõem estimativas genéricas ou tabeladas, sem qualquer procedimento administrativo regular.
O que muda na prática para o contribuinte?
Com a consolidação do Tema 1.113, o contribuinte passou a contar com maior proteção contra cobranças abusivas de ITBI. Entre os principais reflexos práticos, destacam-se:
- impossibilidade de exigência do ITBI com base em valores fictícios ou genéricos;
- obrigatoriedade de processo administrativo para contestar o valor declarado;
- redução de autuações automáticas e arbitrárias;
- fortalecimento das ações judiciais de revisão do ITBI.
É possível recuperar ITBI pago a maior?
Sim. Em muitos casos, é plenamente possível:
- revisar cobranças recentes;
- pleitear a restituição de valores pagos indevidamente, respeitado o prazo prescricional de 5 anos;
- suspender exigências ilegais antes do registro do imóvel, inclusive por via judicial.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando fatores como:
- data da operação imobiliária;
- forma de apuração do ITBI;
- legislação municipal aplicável;
- existência (ou não) de processo administrativo regular.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.113 do STJ representa uma vitória expressiva dos contribuintes e um marco no controle dos excessos fiscais praticados por Municípios em todo o país.
Se você adquiriu um imóvel e desconfia que pagou ITBI acima do devido — ou se está sendo cobrado com base em valores arbitrários — a orientação jurídica adequada pode resultar em economia significativa, restituição de valores e maior segurança nas operações imobiliárias.
