No mercado imobiliário brasileiro, é bastante comum a negociação de “ágio” de imóveis financiados. Essa prática ocorre quando o comprador assume, de forma informal, um financiamento ainda em andamento, pagando ao vendedor um valor correspondente às parcelas já quitadas, além de continuar pagando as prestações diretamente ao banco, geralmente por meio de boletos ainda emitidos em nome do vendedor.
Embora pareça uma solução prática e rápida, essa modalidade de negociação pode trazer riscos jurídicos relevantes quando não realizada da forma correta.
O que é o ágio de imóvel?
O ágio consiste, em termos simples, na venda dos direitos sobre um imóvel financiado. O vendedor transfere ao comprador a posse e o uso do bem, enquanto o comprador se compromete a continuar pagando as parcelas do financiamento.
O procedimento juridicamente adequado exige a anuência da instituição financeira, com a formal substituição do devedor no contrato. Nesse caso, há uma análise de crédito do novo comprador e a regularização formal junto ao banco.
A prática comum — e os problemas que ela gera
Na prática, muitas negociações ocorrem sem qualquer comunicação ao banco. Em vez disso, o que se vê com frequência é:
- O vendedor entrega os boletos ao comprador;
- O comprador passa a pagar as parcelas diretamente;
- É outorgada uma procuração para que o comprador administre o imóvel.
Esse tipo de acordo informal pode parecer suficiente, mas traz sérios riscos para ambas as partes.
Por que a procuração não é suficiente?
Um dos maiores equívocos nesse tipo de negociação é acreditar que a procuração resolve a transferência do imóvel.
A procuração não transfere a propriedade, nem os direitos e obrigações do contrato de financiamento. Ela apenas concede poderes de representação.
Ou seja:
- O financiamento continua vinculado ao nome do vendedor;
- O banco reconhece apenas o devedor original;
- O comprador não tem garantia jurídica plena sobre o imóvel.
Principais riscos envolvidos
Para quem compra o ágio:
- Pode pagar todas as parcelas e, ainda assim, não ter o imóvel transferido para seu nome;
- Pode perder o imóvel em caso de inadimplência do contrato original;
- Fica vulnerável a problemas jurídicos envolvendo o vendedor (como penhoras ou dívidas).
Para quem vende:
- Continua sendo o responsável legal pelo financiamento;
- Pode ter o nome negativado em caso de atraso, mesmo sem estar na posse do imóvel;
- Assume riscos financeiros e jurídicos mesmo após “vender” o bem.
Como se proteger?
Caso não seja possível obter a anuência do banco, o que seria o cenário ideal, é altamente recomendável formalizar a negociação por meio de um contrato particular de compra e venda de direitos.
Esse contrato deve prever, entre outros pontos:
- A cessão dos direitos sobre o imóvel;
- A responsabilidade pelo pagamento das parcelas;
- Cláusulas de penalidade em caso de inadimplência;
- Garantias para ambas as partes.
Além disso, é recomendável que o contrato seja elaborado com acompanhamento jurídico especializado, garantindo maior segurança e clareza nas obrigações assumidas.
Conclusão
A compra e venda de ágio de imóveis é uma prática comum, mas que exige cautela. A informalidade pode gerar prejuízos significativos, tanto para quem vende quanto para quem compra.
A regularização junto ao banco é sempre a alternativa mais segura. Porém, quando isso não for possível, a formalização por contrato é essencial para reduzir riscos e proteger os envolvidos.
Em negociações imobiliárias, especialmente aquelas que envolvem financiamento, a orientação jurídica adequada não é um custo, é uma proteção indispensável.
Santos & Araujo Advocacia.
