A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou importante entendimento sobre a utilização de imóveis residenciais em plataformas digitais de estadia de curta duração, como Airbnb e similares.
Por maioria de votos, o colegiado decidiu que a oferta de unidades residenciais para esse tipo de exploração econômica depende de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, por representar alteração da destinação originalmente residencial do empreendimento.
A decisão uniformiza a jurisprudência do tribunal sobre tema que há anos gera debates entre proprietários, síndicos e administradoras.
O que decidiu o STJ?
O caso analisado envolvia a pretensão de uma proprietária de utilizar seu apartamento para estadias de curta duração, sem necessidade de autorização condominial.
O condomínio, por sua vez, sustentava que a prática descaracterizava a finalidade residencial do edifício, além de não encontrar respaldo na convenção condominial.
Ao julgar a controvérsia, o STJ concluiu que a utilização de imóveis nesse formato, quando destinada à exploração econômica com alta rotatividade de ocupantes, não se enquadra propriamente nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira típica, configurando uma modalidade contratual atípica.
Mais importante: a Corte entendeu que esse tipo de uso desvirtua a destinação residencial da unidade.
Destinação residencial deve ser respeitada
O fundamento jurídico adotado pelo STJ está diretamente ligado ao Código Civil.
O artigo 1.336, inciso IV, estabelece que o condômino deve utilizar sua unidade de acordo com a destinação da edificação.
Em outras palavras: se o condomínio possui natureza residencial, espera-se que as unidades também sejam utilizadas com finalidade residencial.
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, a intensificação desse modelo de uso por plataformas digitais trouxe impactos concretos à vida condominial, especialmente quanto à segurança, à rotatividade de terceiros e ao sossego dos moradores.
Por essa razão, a exploração econômica da unidade por meio de estadias transitórias não pode ser tratada como simples extensão do direito de propriedade.
Aprovação de 2/3 é requisito legal
O artigo 1.351 do Código Civil determina que a alteração da destinação do edifício ou das unidades exige aprovação de dois terços dos condôminos.
Com base nessa regra, o STJ foi categórico:
sem deliberação qualificada autorizando a mudança de destinação, a atividade está vedada.
Isso significa que, em condomínios com destinação residencial, a convenção omissa não representa autorização tácita para exploração da unidade em plataformas como Airbnb.
Ao contrário: prevalece a destinação residencial originalmente estabelecida.
Impactos práticos da decisão
O novo entendimento traz consequências diretas para condomínios e proprietários:
- imóveis residenciais não podem ser utilizados para estadias de curta duração com finalidade econômica sem aprovação qualificada;
- a simples vontade individual do proprietário não prevalece sobre a destinação coletiva do empreendimento;
- síndicos e administradoras devem revisar convenções e regras internas à luz do novo entendimento;
- condomínios que enfrentam conflitos sobre o tema passam a contar com orientação jurisprudencial mais clara.
Segurança jurídica para a convivência condominial
A decisão do STJ reforça um princípio essencial da vida em condomínio: o direito de propriedade deve conviver com os limites impostos pela coletividade e pela finalidade do empreendimento.
Embora a inovação tecnológica tenha transformado o mercado imobiliário e ampliado novas formas de exploração econômica dos imóveis, essas mudanças não afastam a necessidade de observância às regras condominiais e à legislação civil.
O entendimento firmado pela Corte prestigia a autonomia condominial, a segurança dos moradores e a preservação da finalidade residencial dos empreendimentos.
Santos e Araujo Advocacia.
