A organização de condomínios edilícios no Brasil exige uma série de passos legais e administrativos para garantir que os direitos e deveres de proprietários e ocupantes sejam claramente definidos e respeitados. Esses processos envolvem três fases principais: a instituição, a constituição e a instalação. Cada uma exerce um papel crucial na elaboração de um ambiente profissional e estruturado.
1. Instituição do Condomínio
A instituição do condomínio está prevista no artigo 1.332 do Código Civil Brasileiro, que define os elementos indispensáveis para a formação do ato de instituição. Este ato formaliza a existência do condomínio e detalha as suas principais características. Os requisitos obrigatórios incluem:
- Identificação precisa das unidades autônomas: Cada unidade deve ser claramente designada com uma identificação numérica ou alfabética, sua destinação (residencial, comercial, etc.), localização por pavimento e situação dentro do pavimento (frente, fundo, meio, entre outros). Também é essencial especificar a área total da unidade, incluindo áreas privativas e comuns proporcionais.
- Determinação da fração ideal: A fração ideal corresponde à proporção que cada unidade possui sobre as partes comuns do condomínio. Este cálculo envolve a área privativa da unidade e sua relação com as áreas de uso coletivo, como escadas, salões de festas, piscinas, elevadores e outros espaços compartilhados.
- Finalidade das unidades: O ato deve estabelecer se as unidades serão utilizadas para fins residenciais, comerciais, mistos ou para atividades específicas, como prestação de serviços. Essa destinação deve ser detalhada para evitar conflitos futuros.
Uma vez cumpridos esses requisitos e registrada a averbação da construção, torna-se possível abrir a matrícula individual de cada unidade junto ao cartório de registro de imóveis, formalizando juridicamente sua existência.
2. Constituição do Condomínio
A constituição do condomínio ocorre por meio da aprovação e registro de sua convenção condominial. Este documento, que funciona como a “lei interna” do condomínio, deve ser subscrito por pelo menos dois terços dos proprietários das frações ideais, conforme disposto no artigo 1.333 do Código Civil.
A convenção regula aspectos fundamentais da convivência e da administração do condomínio, como:
- Pagamento das contribuições condominiais: Estabelece como as despesas serão repartidas entre os condôminos.
- Administração e assembleias: Define a estrutura administrativa, incluindo as competências das assembleias gerais e os processos de tomada de decisão.
- Regimento interno: Determina normas de conduta e utilização das áreas comuns.
- Sanções: Especifica penalidades para violações das normas condominiais.
Para garantir que a convenção tenha efeitos perante terceiros, é necessário registrá-la no Livro 3 – Registro Auxiliar do cartório de registro de imóveis. Porém, mesmo sem o registro, as regras são obrigatórias para os condôminos, desde que aprovada por 2/3 dos condôminos, conforme a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Vale destacar que as normas da convenção não podem contrariar princípios de ordem pública ou direitos fundamentais garantidos pela Constituição Federal e pelo Código Civil, devendo observar princípios como a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
3. Instalação do Condomínio
A instalação do condomínio ocorre durante a Assembleia Geral de Instalação (AGI), que marca a transição entre a finalização da obra e o início efetivo das atividades condominiais. Apesar de não estar prevista no Código Civil, é um ato administrativo indispensável.
Os principais requisitos para a realização da AGI são:
- Finalização da obra: A construção deve estar concluída, com o habite-se emitido pela prefeitura e o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
- Documentação: Documentos que comprovem a regularidade da obra devem ser apresentados aos condôminos.
Durante a assembleia, é comum que sejam realizados os seguintes atos:
- Eleição do síndico e do conselho fiscal: Os representantes legais do condomínio são escolhidos pelos proprietários.
- Contratação de administradora: Uma empresa especializada pode ser contratada para auxiliar na gestão condominial.
- Apresentação do orçamento: Define-se a previsão orçamentária inicial e as cotas condominiais.
- Entrega das chaves: A conclusão da assembleia permite a entrega das chaves aos proprietários, simbolizando a transição de responsabilidade da construtora para os condôminos.
A ata da AGI deve ser formalizada e registrada para permitir a obtenção do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), essencial para abrir contas bancárias, contratar serviços e iniciar a cobrança das cotas condominiais.
Com a instalação concluída, o condomínio passa a operar como uma entidade organizada e funcional, representando os interesses coletivos dos condôminos e assegurando a manutenção e valorização do empreendimento.
Lucas Araujo, OAB-DF 68.554
