Desistir de um imóvel na planta pode custar caro, mas quanto? A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, define com clareza os limites de multa, os percentuais de retenção e os prazos de devolução quando o comprador decide sair do contrato por vontade própria.
Antes dessa lei, a ausência de regras claras gerava milhares de ações judiciais. Com ela, tanto o comprador quanto a construtora sabem exatamente quais são as consequências de um distrato.
Quando a lei se aplica?
A lei regula a resilição unilateral, ou seja, a desistência feita pelo comprador, por vontade própria, sem que haja qualquer falha da construtora. Isso inclui situações como perda de renda, mudança de planos ou dificuldade de obter financiamento.
| ⚠️ Se a desistência for motivada por culpa da construtora, como atraso na entrega ou irregularidades na obra, as regras são diferentes e mais favoráveis ao comprador, com direito à devolução integral dos valores pagos. |
Quanto a incorporadora pode reter?
O percentual máximo de retenção depende de como o empreendimento está estruturado juridicamente.
Empreendimentos sem patrimônio de afetação: até 25%
Quando os recursos do empreendimento ficam no caixa geral da incorporadora, a retenção máxima é de 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador. Esse valor cobre despesas administrativas, comissão de corretagem e penalidade contratual.
| Exemplo: o comprador pagou R$ 80.000,00 → a incorporadora retém até R$ 20.000,00 e devolve R$ 60.000,00. |
Empreendimentos com patrimônio de afetação: até 50%
O patrimônio de afetação é um mecanismo que separa e protege os recursos daquele empreendimento do restante do patrimônio da empresa. Ele é mais seguro para o comprador, mas, em caso de desistência, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.
| Exemplo: o mesmo comprador que pagou R$ 80.000,00 → a incorporadora retém até R$ 40.000,00 e devolve R$ 40.000,00. |
Em quanto tempo o dinheiro é devolvido?
A devolução não é imediata. A lei prevê dois prazos distintos:
- Obra em andamento: em até 180 dias após o prazo final de entrega previsto no contrato.
- Habite-se já emitido: em até 30 dias após a formalização do distrato.
Atenção: no caso de obra em andamento, o comprador pode esperar mais de um ano para receber os valores devidos. Esse prazo é fundamental no planejamento de quem cogita o distrato.
O quadro-resumo: leia antes de assinar
A lei exige que todo contrato de imóvel na planta contenha um quadro-resumo com informações obrigatórias em destaque, incluindo o percentual de retenção em caso de distrato e a informação sobre patrimônio de afetação. Se esse quadro estiver ausente ou incompleto, o comprador pode notificar a incorporadora para regularização em 30 dias.
Pontos de atenção antes de pedir o distrato
- Verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação, isso define se a retenção será de 25% ou 50%.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento, a retenção incide sobre os valores efetivamente pagos.
- Avalie se há descumprimento por parte da construtora, atrasos ou irregularidades mudam completamente o enquadramento jurídico.
- Considere a cessão do contrato, transferir o contrato para outra pessoa pode ser mais vantajoso do que o distrato.
- Consulte um advogado especializado antes de assinar qualquer documento de rescisão.
Conclusão
A Lei 13.786/18 trouxe segurança jurídica para o mercado imobiliário ao estabelecer limites claros para retenções em caso de distrato. Conhecer essas regras é essencial para tomar a melhor decisão, sem surpresas financeiras no caminho.
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Perguntas Frequentes (FAQ)
O comprador pode desistir do imóvel na planta a qualquer momento?
Sim. A lei garante o direito à resilição unilateral. Porém, exercer esse direito implica aceitar as retenções previstas em lei e no contrato. Não há prazo mínimo obrigatório para o distrato.
A incorporadora pode reter mais do que os percentuais previstos na lei?
Não. Os percentuais de 25% e 50% são os limites máximos estabelecidos pela Lei 13.786/18. Cláusulas contratuais que prevejam retenções maiores são consideradas abusivas e podem ser contestadas judicialmente.
O que acontece se a construtora não devolver o dinheiro no prazo?
O comprador pode acionar a construtora judicialmente para receber os valores com correção monetária e juros de mora. O descumprimento do prazo legal gera responsabilidade civil para a incorporadora.
Imóvel na planta comprado por pessoa jurídica tem as mesmas regras?
As regras da Lei 13.786/18 se aplicam a contratos de incorporação imobiliária em geral, independentemente de o comprador ser pessoa física ou jurídica. Porém, o enquadramento de consumidor pode variar, afetando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em paralelo.
Posso transferir meu contrato para outra pessoa em vez de fazer o distrato?
Em muitos casos, sim. A cessão de direitos do contrato (“venda do contrato”) pode ser uma alternativa ao distrato — sem as penalidades de retenção. Verifique se o seu contrato permite a cessão e quais são as taxas envolvidas.
