Como uma disputa sobre posse e propriedade colocou um investimento milionário em risco
Imagine investir milhões de reais na compra de uma mansão de luxo e, anos depois, perder o direito de permanecer no imóvel por causa de uma discussão sobre a posse da área.
Foi exatamente isso que aconteceu no caso envolvendo o atacante da Seleção Brasileira Richarlison, sua empresa Sport 70, o advogado de Flávio Bolsonaro, Willer Tomaz.
O caso ganhou repercussão nacional após Richarlison afirmar publicamente que “simplesmente me tomaram” o imóvel, alegando ter perdido cerca de R$ 10 milhões investidos na negociação.
Mais do que uma disputa entre pessoas conhecidas, o processo evidencia um dos maiores riscos das negociações imobiliárias: comprar um imóvel sem compreender completamente sua situação jurídica.
O que aconteceu?
Em 2020, Richarlison e seu empresário adquiriram uma luxuosa mansão localizada em Angra dos Reis (RJ).
Segundo divulgado no processo, a aquisição foi realizada diretamente de quem ocupava o imóvel.
Entretanto, a propriedade estava situada em uma ilha, cuja área pertence à União, circunstância que torna a análise jurídica muito mais complexa.
Posteriormente, o advogado Willer Tomaz identificou documentos antigos relacionados à ocupação da área, incluindo uma transferência de posse datada de 1968 vinculada a uma antiga empresa.
Após quitar débitos referentes àquela posse, sua empresa ajuizou ação possessória e obteve uma liminar de reintegração de posse, passando a exercer a ocupação do imóvel.
A disputa então deixou de envolver apenas um contrato de compra e venda e passou a discutir um tema extremamente importante do Direito Imobiliário: a diferença entre posse e propriedade.
Posse e propriedade não são a mesma coisa
Essa é uma das maiores confusões existentes no mercado imobiliário.
Muitas pessoas acreditam que quem ocupa um imóvel necessariamente é seu proprietário.
Não é assim.
A propriedade é o direito registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, conferindo ao titular poderes jurídicos sobre o bem.
Já a posse consiste no exercício de fato sobre determinado imóvel, podendo existir mesmo sem o registro da propriedade.
Em algumas situações, especialmente envolvendo terrenos da União, áreas costeiras, ilhas, imóveis rurais antigos ou ocupações históricas, a posse possui regras próprias e pode gerar conflitos extremamente complexos.
Foi justamente esse contexto que deu origem à disputa envolvendo a mansão em Angra dos Reis.
O papel de Flávio Bolsonaro
Embora seu nome tenha sido amplamente divulgado pela imprensa, o senador Flávio Bolsonaro não figura como parte no processo.
Ele foi indicado como testemunha pela defesa de Richarlison.
Segundo seu depoimento, visitou o imóvel antes da negociação e posteriormente retornou ao local acompanhado do advogado Willer Tomaz, esclarecendo que sua participação decorreu exclusivamente da amizade com o advogado e que não possuía qualquer interesse econômico na negociação.
O que decidiu o STJ?
Em junho de 2025, o Superior Tribunal de Justiça manteve a decisão favorável à empresa de Willer Tomaz quanto à ocupação do imóvel, rejeitando o recurso apresentado pela defesa de Richarlison.
Isso, contudo, não encerrou completamente a disputa.
Ainda existem ações em andamento perante o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro discutindo, entre outros pontos:
- a validade da antiga cadeia possessória;
- a legalidade da documentação utilizada;
- eventual indução em erro de antigos possuidores;
- responsabilidade pelos prejuízos financeiros decorrentes da negociação.
Ou seja, a discussão jurídica permanece em andamento.
O maior ensinamento desse caso: Due Diligence Imobiliária
Independentemente de quem venha a vencer definitivamente a disputa, o caso deixa uma importante lição.
Antes de comprar qualquer imóvel — especialmente imóveis de alto valor — é indispensável realizar uma Due Diligence Imobiliária.
Trata-se de uma auditoria jurídica completa destinada a identificar riscos que normalmente não são percebidos durante a negociação.
Uma Due Diligence pode analisar:
- matrícula atualizada do imóvel;
- cadeia dominial;
- histórico registral;
- ações judiciais envolvendo vendedores;
- existência de direitos possessórios;
- áreas da União;
- terrenos de marinha;
- licenciamento ambiental;
- restrições urbanísticas;
- débitos fiscais;
- contratos anteriores;
- riscos de nulidade do negócio.
Em muitos casos, essa análise permite evitar prejuízos milionários.
Comprar um imóvel vai muito além da assinatura do contrato
Mesmo imóveis luxuosos podem esconder questões jurídicas extremamente complexas.
O valor elevado da negociação não elimina riscos.
Ao contrário: quanto maior o patrimônio envolvido, maior deve ser o cuidado jurídico antes da aquisição.
É justamente por isso que grandes investidores, incorporadoras e empresas submetem seus negócios imobiliários a auditorias jurídicas completas antes da assinatura de qualquer contrato.
Conclusão
O caso da mansão de Angra dos Reis demonstra que, no Direito Imobiliário, nem sempre a situação aparente corresponde à realidade jurídica.
Questões envolvendo posse, propriedade, áreas da União e documentos antigos podem transformar uma aquisição milionária em uma longa disputa judicial.
Por isso, prevenir continua sendo muito mais seguro — e muito mais barato — do que litigar.
Vai comprar um imóvel? Faça uma Due Diligence antes de assinar qualquer contrato.
Na Santos & Araujo Advocacia, realizamos Due Diligência Imobiliária completa para compradores, investidores, empresas e incorporadoras.
Nossa equipe analisa toda a documentação do imóvel, verifica riscos ocultos, ações judiciais, regularidade registral, passivos urbanísticos e ambientais, além de revisar integralmente os contratos da negociação.
Antes de investir seu patrimônio, invista em segurança jurídica.
