Ter um único imóvel protege o proprietário contra uma penhora por dívida de condomínio? O condomínio pode levar o apartamento a leilão? Entenda o que diz a lei e como funciona a cobrança das despesas condominiais.

A inadimplência condominial é um dos principais problemas enfrentados por condomínios.

Quando um condômino deixa de pagar as taxas ordinárias, extraordinárias e demais obrigações condominiais, o débito pode ser cobrado judicialmente. E, em determinadas situações, a própria unidade imobiliária pode responder pela dívida.

Isso significa que aquela ideia de que “ninguém pode penhorar meu apartamento porque é meu único imóvel” não é absoluta.

A legislação estabelece uma exceção à proteção do bem de família para determinadas dívidas relacionadas ao próprio imóvel, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do bem de família para pagamento de despesas condominiais.

Mas é importante entender exatamente quando isso pode acontecer, como funciona o processo e quais cuidados devem ser adotados pelo condomínio e pelo proprietário.

O condomínio pode penhorar o imóvel por dívida de condomínio?

Sim, em determinadas situações.

A dívida de condomínio possui uma característica jurídica importante: ela é considerada uma obrigação propter rem, expressão em latim que significa, em termos simples, uma obrigação vinculada ao próprio imóvel.

Por isso, as despesas condominiais não são tratadas como uma dívida comum qualquer.

O Código Civil estabelece que o condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio, e o art. 1.345 também determina que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Quando a dívida não é paga, o condomínio pode buscar sua cobrança judicial e, preenchidos os requisitos legais, chegar à penhora de bens do devedor.

Em determinadas circunstâncias, o próprio imóvel que gerou a dívida pode ser atingido pela execução.

O único imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Essa é provavelmente a dúvida mais importante sobre o assunto.

A regra geral é que o bem de família possui proteção contra penhora.

Essa proteção existe para preservar a moradia da entidade familiar.

Porém, a Lei nº 8.009/1990 estabelece exceções.

Entre elas está justamente a hipótese de cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.

É o que dispõe o art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990.

Com base nessa exceção, o STJ consolidou o entendimento de que é possível a penhora do bem de família para pagamento de despesas condominiais relativas ao próprio imóvel.

Portanto:

Ser o único imóvel da família não impede, por si só, a penhora quando a dívida é decorrente das próprias despesas condominiais do imóvel.

Isso não significa, entretanto, que qualquer dívida possa automaticamente atingir o imóvel.

É necessário analisar a origem da obrigação, o imóvel envolvido, o processo de cobrança e as circunstâncias concretas do caso.

Por que a dívida de condomínio pode atingir o próprio imóvel?

A explicação está na natureza propter rem da obrigação condominial.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa seja proprietária de um apartamento e deixe de pagar as cotas condominiais durante vários meses.

O condomínio continua precisando pagar:

• funcionários;
• limpeza;
• segurança;
• manutenção;
• energia das áreas comuns;
• elevadores;
• seguros;
• obras e reparos;
• demais despesas necessárias à manutenção do empreendimento.

Quando um condômino não paga sua parte, os demais acabam suportando, direta ou indiretamente, os efeitos daquela inadimplência.

Por isso, o sistema jurídico confere ao crédito condominial mecanismos relevantes de cobrança.

O STJ reconhece que as despesas condominiais são obrigações propter rem e que, em determinadas situações, a execução pode recair sobre o próprio imóvel.

O condomínio pode levar o apartamento a leilão?

Sim, a execução pode chegar à alienação judicial do imóvel.

É importante, porém, não confundir as etapas.

A simples existência de uma dívida condominial não significa que o imóvel será imediatamente levado a leilão.

Normalmente existe um caminho processual.

De forma simplificada:

inadimplência → cobrança → processo judicial → execução → penhora → avaliação → atos de expropriação → eventual leilão judicial.

Cada etapa possui regras próprias e o devedor tem direitos processuais que precisam ser respeitados.

Por isso, não é correto afirmar que o condomínio pode simplesmente “tomar o apartamento”.

O que pode ocorrer é a execução judicial do crédito, dentro do procedimento previsto pela legislação processual.

Quem compra um imóvel responde pelas dívidas de condomínio?

Esse é outro ponto muito importante — principalmente para quem está comprando ou vendendo imóveis.

O art. 1.345 do Código Civil determina:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Isso significa que a dívida condominial possui uma relação muito forte com o imóvel.

Na prática, quem compra um imóvel precisa verificar cuidadosamente a existência de débitos condominiais antes de concluir a operação.

Essa é uma das razões pelas quais uma boa análise documental — conhecida como due diligence imobiliária — é tão importante em uma compra e venda.

O síndico pode deixar a dívida acumular?

Esse é um ponto que merece atenção.

O síndico possui, entre suas atribuições legais, o dever de cobrar dos condôminos suas contribuições e as multas eventualmente devidas.

O art. 1.348, VII, do Código Civil estabelece expressamente essa atribuição.

Isso não significa que o síndico deva necessariamente ajuizar uma ação no primeiro dia de atraso.

Mas significa que a administração precisa ter uma política de cobrança adequada e não pode simplesmente ignorar a inadimplência.

A demora excessiva pode prejudicar o caixa do condomínio, aumentar o valor da dívida e dificultar a recuperação do crédito.

Como evitar que uma dívida de condomínio chegue à penhora?

Para o proprietário, a principal recomendação é simples:

não ignore a dívida.

Quando a inadimplência ainda está no início, existem mais possibilidades de negociação.

À medida que o processo avança, podem surgir:

• honorários advocatícios;
• custas;
• juros;
• correção monetária;
• penhora;
• bloqueios patrimoniais;
• outros atos executivos.

Por isso, receber uma cobrança judicial e simplesmente não tomar nenhuma providência pode ser uma decisão bastante arriscada.

Conclusão

A inadimplência condominial não é uma dívida comum.

Por estar diretamente relacionada ao imóvel, a obrigação condominial possui características próprias e recebe tratamento específico da legislação e da jurisprudência.

Por isso, o fato de o imóvel ser o único bem da família não significa que ele esteja necessariamente protegido contra uma execução de dívida condominial.

A Lei nº 8.009/1990 estabelece exceção à impenhorabilidade para determinadas obrigações relacionadas ao imóvel, e o STJ reconhece a possibilidade de penhora do bem de família para pagamento de despesas condominiais.

Ao mesmo tempo, isso não significa que todo atraso de condomínio resultará automaticamente em perda do imóvel.

Existe um procedimento judicial, com etapas, direitos e possibilidades de defesa.

Para o condomínio, uma cobrança profissional e organizada é fundamental para preservar o caixa e evitar que os demais condôminos arquem com o custo da inadimplência.

Para o proprietário, por outro lado, ignorar uma dívida condominial pode fazer uma situação inicialmente administrável evoluir para uma execução, penhora e, em determinadas circunstâncias, até para a alienação judicial do imóvel.

Por isso, diante de uma dívida ou de uma execução condominial, a orientação jurídica deve ser buscada antes que o problema chegue à fase mais avançada do processo.

Santos & Araujo Advocacia