Assembleia virtual de condomínio é válida? Quais são os requisitos? O síndico pode realizar uma reunião pelo Zoom, Google Meet ou outra plataforma? Como deve ser feita a convocação e a votação?
Essas são dúvidas cada vez mais comuns na administração condominial.
A resposta é: sim, a legislação brasileira permite a realização de assembleias de condomínio por meio eletrônico, mas isso não significa que basta criar uma reunião online e enviar o link aos moradores.
Desde a entrada em vigor da Lei nº 14.309/2022, o Código Civil passou a regulamentar expressamente a realização de assembleias condominiais eletrônicas. O art. 1.354-A estabelece requisitos para garantir que os direitos dos condôminos sejam preservados durante todo o procedimento.
Para o síndico, isso é especialmente importante: uma assembleia mal convocada ou conduzida de forma inadequada pode gerar questionamentos sobre a validade das deliberações tomadas.
Neste artigo, você vai entender como funciona a assembleia virtual de condomínio, quais são os requisitos legais e quais cuidados o síndico deve tomar para reduzir riscos jurídicos.
O que é uma assembleia virtual de condomínio?
A assembleia virtual é aquela em que a convocação, participação, discussão e votação dos condôminos são realizadas por meios eletrônicos.
Na prática, ela pode ocorrer por meio de plataformas de videoconferência ou sistemas específicos de gestão condominial.
Também é possível realizar uma assembleia híbrida, na qual alguns condôminos participam presencialmente enquanto outros participam de forma virtual.
Essa possibilidade está expressamente prevista no Código Civil.
O §4º do art. 1.354-A determina que a assembleia eletrônica pode ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual dos condôminos no mesmo ato.
Isso oferece maior flexibilidade para condomínios nos quais parte dos moradores não consegue comparecer fisicamente às reuniões.
Assembleia virtual de condomínio é permitida por lei?
Sim.
A possibilidade está prevista no art. 1.354-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 14.309/2022.
A legislação estabelece que a convocação, realização e deliberação de quaisquer modalidades de assembleia podem ocorrer de forma eletrônica, desde que sejam observados dois requisitos fundamentais:
- a realização eletrônica não seja vedada pela convenção do condomínio; e
- sejam preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos.
Portanto, a assembleia virtual não é apenas uma prática administrativa tolerada.
Ela possui previsão expressa na legislação.
Mas é justamente aí que surge um ponto importante:
Ser permitida por lei não significa que qualquer reunião online seja juridicamente válida.
É necessário observar o procedimento.
Quais são os requisitos para fazer uma assembleia virtual?
O art. 1.354-A do Código Civil estabelece algumas regras que precisam ser observadas.
1. A convenção não pode proibir a assembleia eletrônica
O primeiro cuidado do síndico deve ser verificar a convenção do condomínio.
A legislação permite assembleias eletrônicas desde que essa possibilidade não seja vedada pela convenção.
Por isso, antes de convocar uma assembleia virtual, é recomendável analisar:
- a convenção;
- o regimento interno;
- eventuais regras complementares sobre assembleias;
- deliberações anteriores sobre o assunto.
Se houver uma disposição expressamente proibindo a realização eletrônica, o condomínio precisa avaliar juridicamente como proceder antes de simplesmente ignorar a regra.
2. Todos os condôminos precisam ser convocados
A assembleia virtual não elimina a necessidade de convocação regular.
O Código Civil estabelece, no art. 1.354, que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados.
Isso significa que o síndico não deve simplesmente publicar o link da reunião em um grupo de WhatsApp e considerar que todos estão convocados.
A convocação deve seguir as regras previstas na convenção e na legislação.
Esse é um dos pontos mais importantes para a segurança jurídica da assembleia.
3. O edital deve informar que a assembleia será virtual
O edital de convocação deve deixar claro que a reunião será realizada por meio eletrônico.
Além disso, o Código Civil determina que o instrumento de convocação contenha instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta dos votos dos condôminos.
Na prática, o edital deve explicar, de maneira clara:
- qual plataforma será utilizada;
- como o condômino terá acesso;
- como será feita a identificação;
- como poderá pedir a palavra;
- como poderá participar dos debates;
- como serão registrados os votos;
- como serão apresentados os documentos;
- como será encerrada a assembleia.
Quanto mais claro for o procedimento, menor tende a ser o espaço para discussões posteriores sobre a validade da reunião.
4. O condômino precisa poder falar, debater e votar
Esse talvez seja um dos requisitos mais importantes.
A assembleia virtual não pode transformar os condôminos em meros espectadores.
O art. 1.354-A exige a preservação dos direitos de voz, debate e voto.
Portanto, uma plataforma que permita apenas assistir à reunião, sem mecanismos adequados de manifestação e votação, pode não ser suficiente para garantir a regularidade do procedimento.
O síndico deve pensar na assembleia virtual como uma verdadeira assembleia — apenas realizada por meio eletrônico.
A tecnologia muda.
Os direitos dos condôminos, não.
5. A forma de votação deve ser previamente definida
Outro ponto fundamental é estabelecer como os votos serão coletados.
Dependendo da plataforma utilizada, a votação pode ocorrer por:
- ferramenta específica de votação;
- manifestação durante a reunião;
- sistema eletrônico próprio;
- outro mecanismo previsto no edital.
O mais importante é que o método seja previamente informado aos participantes e permita registrar adequadamente o resultado.
Isso é especialmente importante quando a assembleia tratar de matérias que exigem quórum específico.
Nessas situações, o controle dos votos e a documentação do resultado merecem atenção redobrada.
6. A assembleia deve seguir as regras previstas no edital
O Código Civil determina que a assembleia eletrônica deve obedecer aos preceitos de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação.
Isso significa que o edital não deve ser tratado como mera formalidade.
Ele funciona como um verdadeiro manual da assembleia.
Por isso, o síndico deve evitar improvisações.
Se o edital estabelece determinada forma de votação, por exemplo, o procedimento deve seguir aquilo que foi informado aos condôminos.
7. Como deve ser feita a ata da assembleia virtual?
A ata também é parte essencial da segurança jurídica.
De acordo com o §3º do art. 1.354-A, somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, que também poderá ser eletrônica.
A ata deve registrar, de maneira adequada, as deliberações tomadas.
É recomendável que contenha, entre outras informações:
- data e horário;
- modalidade da assembleia;
- forma de convocação;
- plataforma utilizada;
- identificação dos participantes;
- matérias discutidas;
- manifestações relevantes;
- resultados das votações;
- quórum alcançado;
- deliberações aprovadas ou rejeitadas;
- encerramento da assembleia.
Dependendo da matéria discutida, pode ser importante preservar também documentos, relatórios, apresentações e demais elementos utilizados durante a reunião.
O condomínio pode criar regras próprias para assembleias virtuais?
Sim.
O §5º do art. 1.354-A permite que normas complementares sobre assembleias eletrônicas sejam previstas no regimento interno.
Essas normas podem ser definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada especificamente para essa finalidade.
Essa é uma oportunidade interessante para condomínios que realizam assembleias virtuais com frequência.
Em vez de discutir o procedimento do zero em cada reunião, o condomínio pode estabelecer regras permanentes sobre:
- plataforma;
- identificação dos participantes;
- procurações;
- votação;
- manifestação;
- gravação;
- documentos;
- registro dos votos;
- elaboração da ata;
- procedimentos em caso de falha técnica.
Isso traz previsibilidade e segurança para a administração.
Quem é responsável se o condômino tiver problema de internet?
O Código Civil também trata dessa situação.
O §2º do art. 1.354-A estabelece que a administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas relacionados aos equipamentos de informática ou à conexão de internet dos condôminos ou de seus representantes, nem por situações que estejam fora de seu controle.
Isso não significa, porém, que o condomínio possa ignorar problemas técnicos que estejam sob sua responsabilidade.
Se o problema estiver relacionado à própria plataforma, ao sistema utilizado pelo condomínio ou à condução da assembleia, a situação deve ser analisada de maneira diferente.
Por isso, é importante estabelecer previamente um plano de contingência para situações técnicas relevantes.
Documentos podem ser apresentados durante a assembleia virtual?
Sim.
O Código Civil permite que os documentos relacionados à ordem do dia sejam disponibilizados aos participantes de forma física ou eletrônica.
Na prática, o síndico pode disponibilizar previamente:
- prestação de contas;
- orçamentos;
- propostas;
- contratos;
- laudos;
- projetos;
- pareceres;
- documentos financeiros;
- relatórios administrativos.
Essa prática é recomendável porque permite que os condôminos tenham acesso às informações antes da votação.
Uma boa assembleia não começa quando o link é aberto.
Ela começa na preparação do edital e dos documentos.
Checklist para o síndico antes de realizar uma assembleia virtual
Antes de convocar uma assembleia eletrônica, o síndico pode utilizar este checklist:
- Verificar a convenção do condomínio;
- Conferir o regimento interno;
- Definir a plataforma;
- Definir o procedimento de identificação;
- Preparar o edital;
- Informar que a assembleia será eletrônica;
- Explicar como os condôminos terão acesso;
- Definir como ocorrerão as manifestações;
- Definir como os votos serão coletados;
- Disponibilizar os documentos da ordem do dia;
- Conferir os quóruns necessários;
- Garantir mecanismos para participação dos condôminos;
- Registrar adequadamente os votos;
- Divulgar o resultado;
- Elaborar a ata;
- Preservar os documentos e registros relevantes.
A Santos & Araujo Advocacia atua na área de Direito Condominial, auxiliando síndicos e condomínios na análise de convenções, elaboração e revisão de procedimentos assembleares, prevenção de conflitos e segurança jurídica das decisões condominiais.
Antes de realizar uma assembleia que envolva decisões importantes para o condomínio, avalie se o procedimento está juridicamente adequado.
