Comprar um imóvel costuma representar uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa ou de uma família. Por isso, é natural que o comprador concentre sua atenção no preço, na localização, no tamanho, na conservação e nas condições de pagamento.
Mas existe uma pergunta que deveria vir antes de todas essas outras:
o imóvel que você está comprando está juridicamente seguro?
Essa questão é especialmente importante porque nem todos os riscos de uma negociação imobiliária são perceptíveis durante uma visita ao imóvel ou estão evidentes na matrícula. Existem situações envolvendo dívidas, processos judiciais, restrições patrimoniais, penhoras, questões condominiais e problemas relacionados ao próprio vendedor que podem comprometer a segurança do negócio.
É nesse contexto que ganha importância a due diligence imobiliária, procedimento de análise documental e jurídica realizado antes da concretização da compra.
O imóvel pode parecer perfeito e, ainda assim, apresentar riscos
Imagine encontrar o imóvel ideal.
O preço cabe no orçamento, a localização é excelente, o vendedor parece confiável e a documentação apresentada inicialmente aparenta estar em ordem.
Você assina o contrato, paga o sinal e começa a organizar a mudança.
Somente depois descobre que existem débitos condominiais, uma ação judicial relevante contra o proprietário ou uma constrição judicial relacionada ao patrimônio do vendedor.
O problema é que, nesse momento, o negócio já avançou consideravelmente.
Por isso, a análise jurídica deve acontecer antes da assinatura e do pagamento, e não somente quando surge um problema.
O Código Civil estabelece, em seu art. 1.245, que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como proprietário enquanto o registro não for realizado. O dispositivo também demonstra a importância de compreender a situação registral do imóvel e não apenas a existência de um contrato particular.
O que são as chamadas “dívidas ocultas”?
A expressão “dívidas ocultas” não significa necessariamente que alguém esteja escondendo deliberadamente uma dívida.
Muitas vezes, trata-se de uma obrigação ou situação jurídica que o comprador simplesmente não conhecia porque não realizou uma investigação adequada antes da aquisição.
Entre os pontos que podem merecer investigação estão:
- débitos de IPTU e outros tributos relacionados ao imóvel;
- débitos condominiais;
- ações judiciais envolvendo o proprietário;
- execuções;
- penhoras;
- indisponibilidades;
- hipotecas e outros gravames;
- restrições registrárias;
- problemas relacionados à titularidade;
- situações capazes de caracterizar risco de fraude à execução;
- irregularidades jurídicas ou registrais do imóvel.
A análise, portanto, não deve ficar limitada à pergunta “a matrícula está limpa?”.
É necessário investigar também quem está vendendo, qual é a situação patrimonial dessa pessoa e se existem processos ou circunstâncias que possam atingir a negociação.
O que é uma due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária pode ser compreendida como uma investigação preventiva realizada antes da aquisição do imóvel, com o objetivo de identificar riscos jurídicos e documentais relacionados à operação.
Ela pode envolver, conforme as características do negócio:
1. Análise do imóvel
Verificação da matrícula, registros, averbações, ônus, restrições e demais informações registrais relevantes.
2. Análise do proprietário
Investigação da situação jurídica e patrimonial do vendedor, inclusive por meio da obtenção e análise das certidões pertinentes.
3. Pesquisa de processos judiciais
Verificação de demandas que possam representar risco para a operação, especialmente processos capazes de atingir o patrimônio do vendedor ou levantar discussão sobre o próprio imóvel.
4. Verificação de débitos
Análise de obrigações relacionadas ao imóvel, incluindo aquelas que possam acompanhar o bem ou gerar responsabilidade para o adquirente.
5. Análise do contrato
Verificação das cláusulas da promessa ou instrumento de compra e venda, especialmente preço, sinal, condições suspensivas, financiamento, responsabilidade por tributos e encargos, penalidades, rescisão e entrega da posse.
6. Identificação dos riscos
Ao final, o objetivo não deve ser simplesmente entregar uma pilha de certidões ao comprador.
É necessário interpretar as informações e responder à pergunta mais importante:
“Posso comprar este imóvel com segurança? Em quais condições?”
A due diligence não significa que o negócio precisa ser abandonado
Encontrar um problema não significa necessariamente que a compra deve ser cancelada.
Em muitos casos, o risco identificado pode ser solucionado, negociado ou mitigado contratualmente.
Por exemplo, determinada pendência pode ser quitada antes da assinatura definitiva; uma obrigação pode ser atribuída expressamente a uma das partes; determinada condição pode ser incluída no contrato; ou a operação pode ser estruturada para que o comprador não fique exposto desnecessariamente.
O papel da análise jurídica é justamente permitir que o comprador tome uma decisão consciente antes de comprometer seu patrimônio.
Comprar um imóvel não deveria começar pela assinatura do contrato
A assinatura do contrato é apenas uma etapa de uma operação imobiliária.
Antes dela, existe uma pergunta muito mais importante:
qual é o risco jurídico que estou assumindo?
O Código Civil demonstra que a aquisição de um imóvel envolve muito mais do que a simples manifestação de vontade entre comprador e vendedor.
A propriedade depende do registro; determinadas obrigações podem alcançar o adquirente; situações processuais podem afetar a segurança da alienação; e existem mecanismos jurídicos destinados a proteger as partes diante de problemas relacionados à titularidade e à aquisição.
Por isso, antes de entregar o sinal, assinar a promessa de compra e venda ou iniciar um financiamento, o comprador deve conhecer o imóvel, o vendedor e os riscos jurídicos envolvidos na operação.
Comprar bem é mais do que encontrar um bom imóvel
Um bom negócio imobiliário não é simplesmente aquele em que o comprador consegue um bom preço.
É aquele em que o preço, a documentação, a situação jurídica e os riscos foram devidamente analisados antes da aquisição.
A due diligence imobiliária existe justamente para transformar informação em segurança jurídica.
Vai comprar um imóvel? Investigue antes. Assine depois.
A Santos & Araujo Advocacia atua na análise e prevenção de riscos em operações imobiliárias, auxiliando compradores na avaliação jurídica do imóvel, do vendedor e do negócio antes da concretização da compra.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada da documentação e das circunstâncias de cada operação.
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